IGEWO
Neubau von sechs Mehrfamilienhäusern in Holzhybridbauweise mit insgesamt 54 Wohneinheiten in Haunstetten. Ziel ist die Schaffung bezahlbaren Wohnraums durch serielle Bauweise und vereinfachte technische Standards.
Projektübersicht
Projektbeschreibung
Highlight
“Unser Projekt folgt dem Prinzip der Vereinfachung, um im Bau und später im Betrieb einen vernünftigen Aufwand zu gewährleisten.”
IGEWO, Birgit Eckert-Gmell
Reduktion mit System: Normabweichung als konstruktiver Mehrwert
Das Projekt verfolgt den Ansatz, bauliche Lösungen auf das sinnvolle Maß zu reduzieren, um Ressourcen, Kosten und Bauzeit gezielt zu optimieren. Die leichte Unterschreitung des Trittschallwertes um rund 2 dB zum Beispiel beruht auf einer bewussten Abwägung zwischen tatsächlicher Nutzerrelevanz und den stetig steigenden Anforderungen der DIN 4109, während der Mindeststandard früherer Normfassungen weiterhin erfüllt wird. Der Deckenaufbau aus Spannbetonhohldielen, Schüttung, Trittschalldämmung und Trockenestrich ermöglicht eine wirtschaftliche, materialeffiziente Konstruktion.
Galerie
Aspekte
Gebäudetyp-E
Als Pilotprojekt des Gebäudetyp-E steht das Vorhaben exemplarisch für das ständige Abwägen im Planungsprozess zwischen bezahlbaren Mieten, Baukosten, Betriebskosten für Mieter:innen und Betreiber sowie Ressourcenschonung und Flächenwirtschaftlichkeit. Im Sinne des Gebäudetyp-E werden dabei etablierte technische Standards bewusst hinterfragt, um tragfähige Lösungen zu entwickeln, die Einfachheit, Wirtschaftlichkeit und Nachhaltigkeit miteinander verbinden. Das Projekt setzt auf ein konsequentes Low-Tech-Konzept, das den technischen Ausbau auf das funktional Notwendige reduziert und damit sowohl Investitions- als auch Wartungskosten senkt. Zugleich werden gezielte Abweichungen von bestehenden Regelwerken erprobt, etwa eine geringfügige Unterschreitung der Schallschutzanforderungen, eine vereinfachte Abdichtungsausführung im Eingangsbereich oder Abweichungen von den Barrierefreiheitsstandards. Diese Entscheidungen entstehen aus einer bewussten Abwägung zwischen technischer Angemessenheit, Wirtschaftlichkeit und Ressourceneffizienz. Damit verkörpert das Projekt den Kern des Gebäudetyp-E: Es versteht sich als Reallabor für ein neues, verantwortungsvolles Bauen, das Normen und Komfortstandards kritisch prüft, ohne die Schutzziele der Bauordnung – Sicherheit, Gesundheit und Dauerhaftigkeit – zu unterschreiten.
Keine Implikation
Bei dem geplanten Umfang entsteht weder die Notwendigkeit einer Abweichung noch ergeben sich rechtliche Implikationen.
EH 55 trotz Neubau
Haustechnik:
Dezentrale Haustechnik, die wassergeführten Systeme wurden auf ein Minimum reduziert. Klare Trennung zwischen technischen Komponenten und dem Hochbau. Verwendung einer elektrischen Niederspannungs-Fußbodenheizung (Stromdirektheizung). Dezentrale Warmwasserbereitung mittels elektrischer Durchlauferhitzer unmittelbar an den Entnahmestellen. Lüftung nach DIN 18017 (Abluft in Nassräumen und WC) zum Feuchteschutz mit Minimallüftung und Nachströmung ohne Wärmerückgewinnung. Auf allen Dächern sorgt eine Photovoltaikanlage für die Eigenstromerzeugung. Durch den Verzicht eines Heizungsraums im UG und die Minimierung der Schachtgrößen entsteht eine einfach zu wartende, kosteneffiziente Gebäudetechnik. Für Wohnräume wurde eine Raumtemperatur von 20 °C und für Badezimmer von 24 °C vereinbart.
Bauteile:
Das Projekt folgt dem Prinzip der einfachen Kubatur mit einer kompakten Gebäudehülle. Ausgeführt wird ein Effizienzhausstandard EH 55 anstelle von EH 40, da eine EH 40-Hülle einen deutlich dickeren Wandaufbau erfordern würde. Dies würde aufgrund des unveränderlichen Bebauungsplans, der die äußeren Baukanten festlegt, zu einem Verlust an nutzbarer Wohnfläche führen. Eine vorgestellte, unbeheizte Erschließungs- und Balkonspange dient als funktionale und klimatische Pufferzone, reduziert Wärmebrücken sowie Schnittstellen während des Bauprozesses.
Befreiung: GEG
Das aktuell gültige Gebäudeenergiegesetz (GEG) wird mit der Kombination aus Stromdirektheizung und einer EH55-Gebäudehülle nicht vollständig erfüllt. Daher wurde ein GEG-Sachverständiger eingeschaltet, um eine mögliche Befreiung nach §15 und §71 (1) GEG aus wirtschaftlichen Gründen zu prüfen. Grundlage bilden Lebenszyklusanalysen und Wirtschaftlichkeitsvergleiche, die eine langfristige ökonomische Betrachtung von Betriebs- und Wartungskosten über den gesamten Nutzungszeitraum hinweg berücksichtigen, ergänzt durch alternative Planungsvarianten der technischen Gebäudeausrüstung und des Hochbaus inklusive Kostenberechnung. Ziel ist die bautechnisch und ökonomisch begründete Reduktion von Standards, ohne die grundlegende Energieeffizienz zu gefährden.
Beteiligte:
Unterlagen:
Weitere Unterlagen im Downloadbereich
Abweichung: Förderanforderungen
Für das Projekt wurden keine KfW-Fördermittel in Anspruch genommen.
Unterschreitung des Mindestschallschutz um ca. 2dB
Bauteile:
Die Einhaltung des Mindestschallschutzes durch einen entsprechenden Bodenaufbau ist technisch möglich. Die Unterschreitung ist das Ergebnis der Abwägung von Wirtschaftlichkeit gegenüber der Sinnhaftigkeit der DIN-Anforderungen. Durch die gewählte Bauweise wird ein wirtschaftlicher, ressourcenschonender und schneller Bauprozess ermöglicht.
Abweichung: DIN Normen
Im Projekt wurde der Mindestschallschutz der Geschossdecken um rund 2 dB unterschritten, wobei der Mindeststandard von 2016 weiterhin eingehalten wird. Konkret entspricht die Ausführung der Anforderung gemäß DIN 4109 (Ausgabe 1989), während die aktuell gültige DIN 4109:2018 einen Wert von 50 dB fordert (zuvor 53 dB, bis 1989 sogar 60 dB).
Abweichung: technische Baubestimmungen
Auszug aus dem Abweichungsantrag: Der Schallschutzwert an die Decken zwischen Wohnungen wird geringfügig unterschritten.
Abweichung im Sinne des Art. 63 (1) BayBO.
Die Anforderungen an den Schallschutz wurden stetig erhöht.
Betrug die Schallschutzanforderung an Wohnungstrenndecken in der DIN 4109_ 1989 noch Norm-Trittschallpegel L´n,w = 52 dB, wurde sie mit Überarbeitung im Jahr 2016 auf L´n,w = 50 dB erhöht.
Der gewählte Konstruktionsaufbau der Wohnungstrenndecke aus einer Spannbetonhohldielendecke mit Schüttung, Trittschalldämmung und Trockenestrich hält die in DIN 4109_Stand 1989 (gültig bis 2016) geforderten Werte ein.
Bei dem Bauvorhaben handelt es sich um ein Pilotprojekt zum Gebäudetyp-E, das Projekt wird wissenschaftlich begleitet und bewertet. Ziel der Studie ist u.a. auch, die in den aktuell gültigen Normen stetig gestiegenen Anforderungen auf ihren tatsächlichen Mehrwert für den Nutzer zu prüfen und gegebenenfalls mit den Mehrkosten und dem Ressourcen-Mehraufwand abzuwägen. Entsprechend ist der Befreiungstatbestand nach BayBO Art. 63 (1) 4. "Vorhaben zur Erprobung neuer Bau- und Wohnformen" gegeben.
Alle weiteren Schallschutzanforderungen an Bauteile werden nach aktueller Fassung der DIN 4109 eingehalten bzw. übererfüllt.
Unterschreitung Abdichtungsanforderungen
Bauteile:
Im Projekt bestehen zwei dokumentierte Abweichungen von den Abdichtungsanforderungen. Die Abweichungen in den Eingangsbereichen zu den Wohnungen ergeben sich aus der vereinfachten Ausbildung des Anschlusses zwischen dem vorgestellten Laubengang und den Wohnungseingängen. Auf eine eigene Entwässerungsrinne vor den Wohnungseingangstüren wurde verzichtet, während die geforderte Anschlusshöhe der Abdichtung bewusst unterschritten wurde. Die Bereiche sind durch die vorgelagerte Überdachung mit 250 cm Ausladung und einem Gitterrost im Eingangsbereich ausreichend vor direkter Witterung geschützt. Im Sockelbereich wird das Schwellenniveau von Geländeoberkante (GOK) + 20 mm unterschritten; diese Abweichung wird durch einen L-Winkelstein sowie eine außenseitige bituminöse Abdichtung kompensiert. Trotz der vereinfachten Detailausbildung bleibt der bauliche Feuchteschutz gewährleistet, während die Lösung zur Reduktion konstruktiver Komplexität und damit zur bautechnischen Vereinfachung beiträgt.
Abweichung: DIN 68800-2 und DIN 18195
Die Unterschreitung der Abdichtungsanforderungen stellt eine Abweichung von den geltenden Regelwerken dar. Konkret wird die DIN 68800-2 beim Sockelniveau und die Flachdachrichtlinie / DIN 18195 beim Anschluss der Abdichtung an der Eingangstürschwelle unterschritten. Diese Abweichungen sind Teil des Ansatzes des Gebäudetyp-E, bei dem bautechnische Vereinfachungen für eine wirtschaftlichere Bauweise vorgenommen werden. Im Projekt wurde die Entscheidung zwischen Bauherrschaft und Planungsteam abgestimmt und im Rahmen der Ausführungsplanung festgehalten. Da die Bauherrschaft als Bestandshalter auftritt, bestehen keine haftungsrechtlichen Risiken gegenüber Dritten. Die Abweichung wurde somit transparent begründet und ist vertraglich freigestellt, wodurch das Vorgehen rechtssicher und im Sinne des einfachen Bauens vertretbar ist.
Keine unterirdischen Bauwerke
Bauteile:
Zwei Gebäude wurden ohne unterirdische Bauwerke realisiert, eine Tiefgarage gibt es nicht. Grundlage dafür war ein reduzierter Stellplatzschlüssel, der den Verzicht auf ein kosten- und ressourcenintensives Untergeschoss ermöglichte. Das Mobilitätskonzept basiert auf einem Vergleich mit der Stellplatzsatzung Augsburg.
Abweichung: technischer Baubestimmungen
Die Reduktion des Stellplatzschlüssels erforderte eine Abweichung von den kommunalen Stellplatzsatzungen und wurde in engem Austausch mit den zuständigen Behörden abgestimmt. Durch die enge Zusammenarbeit zwischen Bauherrschaft, Planungsteam und Bauaufsicht konnte eine projektspezifische Ausnahmegenehmigung erwirkt werden, die den Verzicht auf eine Tiefgarage rechtlich absichert.
Grundlage der Entscheidung war das nachvollziehbare Mobilitätskonzept des Projekts.
Auszug aus dem Stellpatznachweis: Die Grundvoraussetzungen zur Reduzierung des Stellplatzschlüssels auf 0,8 werden erfüllt.
Darüber hinaus wird zur Reduzierung des Stellplatzschlüssels auf 0,5 eine weitere Voraussetzung erfüllt; hier: Bereitstellung von 2 Carsharing- Fahrzeugen der SWA. Die Verträge mit dem Anbieter werden vor Nutzungsaufnahme vorgelegt.
Unterschreitung Erschließung- und Ausstattunganforderungen
Bauteile:
Eine vorgestellte, unbeheizte Erschließungs- und Balkonspange wird nicht durch einen Aufzug erschlossen. Der Verzicht auf einen Aufzug wurde im Planungsprozess als notwendige Maßnahme zur Kostenreduktion bewertet, um bezahlbaren Wohnraum zu gewährleisten. Bei den Eingangstüren wurden aus technischen Gründen Schwellen von 10-20 mm ausgeführt, um konstruktive Anforderungen an Witterungsschutz und Dichtheit zu erfüllen. Die vorgefertigten Badkerne sind so gestaltet, dass eine nachträgliche Umrüstung eines Wannenbads zu einem barrierefreien Duschbad im rollstuhlgerechten Standard nicht möglich ist. Alle Wohnungen entsprechen in ihren Grundrissen den Vorgaben der Barrierefreiheit. Im EG ist für 18 WE auch die Zugangssituation barrierefrei, darunter befinden sich vier rollstuhlgerechte Wohnungen. In den OGs ist die Zugangssituation für 36 WE nicht barrierefrei, da zunächst keine Lifte errichtet werden.
Abweichung: DIN Normen
Die erhöhten Schwellen waren hinsichtlich des übergeordneten Ziels des Projekts, durch Vereinfachung und Reduzierung von Standards Kosten zu senken, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, technisch unabdingbar. Die Abweichung der DIN 18040-2 wurde im Zuge des Befreiungsantrags dokumentiert und vom kundigen Bauherrn akzeptiert.
Abweichung: Förderanforderungen
Die IGEWO hält in ihrem Wohnungsbestand in der Umgebung von Augsburg (insgesamt 885 WE ) bereits weitere barrierefreie Wohnungen vor. Dies bietet im Bedarfsfall die vertragliche Besonderheit, dass Mietinteressenten, die auf einen vollständig barrierefreien Standard angewiesen sind, durch einen Wohnungstausch in eine der Bestandswohnungen umziehen könnten.
Auszug aus den Erläuterungen für die EOF-Förderstelle: Die Türen zwischen warmer Gebäudehülle und kaltem Balkon bzw. kalter Außentreppe werden mit einer Schwelle von ≤ 2 cm ausgebildet, da sich Null-Schwellen in der Praxis im Miet-Geschosswohnungsbau nicht ausreichend bewährt haben.
